Quel est l’impact à date de la crise sanitaire et du confinement sur l’activité des marchés immobiliers ? Si les données du GIE ImmoStat ont donné des premières indications au niveau de l'Île-de-France, les résultats semestriels des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) ont permis de se faire une idée encore plus précise à l'échelle nationale voire européenne. Décideurs analyse les principales données.
Les bureaux parisiens font de la résistance
Visuel : L’opération L1ve de Gecina au 75 avenue de la Grande Armée à Paris 16e (©L'Autre Image)
Gecina, SIIC dont une grande partie du patrimoine tertiaire se trouve au cœur de Paris, a encaissé 94 % de ses loyers en bureaux au cours des six premiers mois de l’année. Mieux, ils sont en progression de 2,1 % à périmètre courant et de 3,6 % à périmètre constant. Cette hausse traduit une indexation en amélioration (+2,1 %) ainsi que la matérialisation d’une réversion positive (+0,4 %), notamment dans le QCA parisien (+1,1 %), et une réduction de la vacance immobilière. Sur l'ensemble de l'année, Gecina anticipe une croissance de ses loyers de bureaux à périmètre constant de l’ordre de +3 %. Pour l'heure, le résultat récurrent net part du groupe (ndlr : incluant le résidentiel traditionnel et celui étudiant) ressort à 216 M€ au premier semestre 2020, en recul de 1,3 %. Le taux d’occupation financier moyen à fin juin s’établit pour sa part à 93,2 % contre 94,4 % un an plus tôt. « Cette baisse s’explique principalement en raison de la livraison d’immeubles partiellement vacants et de la cession d’immeubles intégralement occupés, venant compenser l’avancée de la commercialisation d’immeubles partiellement vacants lors du premier semestre 2019 », explique la foncière. Dernier point à noter, Gecina a utilisé la notation Dunn & Bradstreet pour qualifier le profil de risque de ses locataires. Résultat : 86 % de la base locative du groupe provient de locataires appartenant au deux meilleurs catégories (risque très faible ou risque faible).
Du côté de Société Foncière Lyonnaise, acteur qui se focalise sur le segment prime de l’immobilier tertiaire parisien, les revenus locatifs s’élèvent à 91,2 M€ au premier semestre 2020 contre 97,9 M€ au premier semestre 2019, en baisse de 6,7 M€ (-6,9 %). A périmètre constant, les loyers diminuent de 2,6 M€ (-2,9 %), du fait des impacts de la crise sanitaire qui a entraîné l’abandon de loyers de petits commerces et la fermeture des centres de conférence Edouard VII et #cloud.paris et de l’hôtel Indigo. « Retraitée des impacts liés aux centres de conférences, à l’hôtel Indigo et au parking Edouard VII, la variation à périmètre constant se trouve positive de +0,3 M€, souligne la SIIC. Au 30 juin 2020, la crise sanitaire a un impact maitrisé de -3,7 M€ sur les revenus locatifs, et de -2,5 M€ sur loyers nets ». Dans ces conditions, le résultat net récurrent part du groupe EPRA s’élève à 50,1 M€ au 30 juin 2020 contre 57,2 M€ au 30 juin 2019, en baisse de 12,5 %. Le taux d’occupation physique du patrimoine en exploitation ressort quant à lui à 95 % au 30 juin (contre 97,4 % au 31 décembre 2019), les surfaces vacantes résiduelles étant principalement concentrées sur l’immeuble Le Vaisseau à Issy-les-Moulineaux et sur le 103 Grenelle. Enfin, la vacance financière (EPRA Vacancy Rate) s’établit à 4,5 % (contre 1,6 % au 31 décembre 2019). Mais qu’en est-il pour les foncières dont le patrimoine est situé en dehors de Paris intra-muros ?
Des marchés tertiaires solides dans le Grand Paris et les métropoles régionales
Cegereal, foncière qui détient plusieurs ensembles de bureaux aux portes de Paris, affiche une légère hausse de +0,9 % de ses revenus locatifs au premier semestre par rapport à la même période en 2019. Les reports accordés par la foncière ont représenté moins de 1 % des revenus locatifs et le taux d’encaissement des loyers pour le troisième trimestre se situe déjà à plus de 95 %. Le résultat net (EPRA) hors revenus exceptionnels s’élève ainsi à 19,2 M€, en progression de 2,7 % par rapport au S1 2019. Le taux d’occupation est quant à lui de 93,4 %, à la suite de la libération de 5 700 m² par Sagem sur Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt, alors qu’il s’élevait à 96,9 % au 31 décembre 2019. « L’impact de la crise économique dans les prochains mois devrait rester contenu dans la mesure où la société bénéficie d’une durée moyenne pondérée des baux de 5,2 années, en augmentation continue depuis plus de deux ans », ajoute Cegereal.
Chez Société de la Tour Eiffel, foncière dont une grande partie des loyers IFRS proviennent des bureaux au niveau du Grand Paris, les chiffres font ressortir, à 40,3 M€, une progression de 2,3 M€ sur la partie tertiaire au 30 juin 2020 par rapport à la même période en 2019. Son résultat net récurrent EPRA global atteint 23 M€ à l'issue du premier semestre contre 21 M€ un an plus tôt. Le taux d’occupation financier (EPRA) de l’ensemble du patrimoine de la SIIC s’établit quant à lui à 82,9 % (vs. 82,1 % à fin 2019).
Du coté d’Icade, les revenus locatifs de la foncière tertiaire (dont le patrimoine est situé dans le Grand Paris et au niveau des métropoles régionales) ont atteint 187 M€ au 30 juin 2020 et sont restés stables à périmètre courant. Le taux d’occupation financier s’établit à 92,5 % au 30 juin 2020, contant par rapport au 31 décembre 2019. Dans le détail, celui des bureaux s’élève à 96,2 % (contre 96,4 % au 31 décembre 2019) tandis que celui des sur les parcs d’affaires s’élève à 83,4 %. La durée résiduelle ferme des baux s’établit à 4,4 années, stable par rapport au 31 décembre 2019. Le résultat net récurrent – part du groupe de la foncière tertiaire s’élève pour sa part à 102,7 M€ au 30 juin 2020, en recul de 2,3 % sur un an.
Foncière Inea, SIIC qui investit dans des immeubles de bureaux neufs ou récents situés dans les principales métropoles régionales françaises, affiche quant à elle un taux d’encaissement des loyers du premier semestre 2020 de 95 % et n’a eu à consentir aucun abandon de créance. Elle a accompagné ses locataires en acceptant des mensualisations de loyers et quelques demandes de report d’échéances (au nombre de 7, ces reports représentent 0,2 M€). Le chiffre d’affaires consolidé au 30 juin atteint 22,8 M€, en croissance de 6,7 % sur 12 mois. Cette hausse est en partie liée à l’évolution des loyers à périmètre constant, qui progressent de 3,6 % sous l’effet de l’indexation positive et de l’amélioration du taux d’occupation. Ce dernier est passé de 91,9 % à 92,1 % en un an. Dans ces conditions, le résultat net récurrent de Foncière Inea bondit de 31 %, à 10,8 M€.
Les marchés de bureaux français ont donc fait preuve de résistance au cours de cette période difficile. Et les résultats de Covivio permettent de se faire une idée sur les tendances au niveau européen.
L’Allemagne et Milan comme la France
Visuel : L'ensemble Symbiosis à Milan (©D.R.)
Les loyers de bureaux de Covivio (60 % de son patrimoine) ont progressé de +1 % à périmètre constant en France (principalement sous l’effet de l’indexation) à 106 M€ en part du groupe, de +2 % en Italie (grâce à l’indexation et à la réversion positive sur un renouvellement de bail sur les tours Garibaldi à Milan) à 64 M€ et de +2,8 % en Allemagne à 18 M€. « En bureaux et résidentiel, 96,4 % des loyers quittancés ont été encaissés », fait savoir la foncière. L’EPRA Earnings (ndlr : le résultat récurrent des activités opérationnelles) s’élève à 192,4 M€ à fin juin 2020, avec une contribution des bureaux français à hauteur de 87,4 M€ (contre 88,9 M€ au S1 2019), des bureaux italiens de 39,1 M€ (contre 42,2 M€ au S1 2019) et des bureaux allemands de 7,6 M€ (la foncière n’était pas exposée à ce marché au premier semestre 2019).
Les taux d’occupation des actifs tertiaires en France et en Italie s’élèvent quant à eux à 95,8 % (contre 97,1 % en 2019) et 97,8 % (contre 98,7 % en 2019). « La baisse de 1 point en moyenne reflète le quasi-gel du marché locatif sur le semestre, pesant sur la relocation d’espaces dont les libérations étaient prévues », analyse Covivio. En Allemagne, le taux d’occupation de 79 % à fin juin intègre le patrimoine de Godewind qui vient d’être acheté. Il tient compte du retrait de Wework de son engagement locatif sur Herzog-Terrassen (immeuble situé en plein coeur de Düsseldorf), suite à la signature d’un accord financier.
Les foncières françaises exposées aux bureaux ont donc fait preuve de résilience au cours du premier semestre. Leurs cousines exposées à l'immobilier de commerce ont davantage souffert.
Les foncières de commerce dans le dur
Visuel : Le centre commercial Westfield Vélizy 2 (©Vincent Baillais)
Le recouvrement des loyers des centres commerciaux d’Unibail-Rodamco-Westfield (qui dispose d’un patrimoine de 65,3 Mds€, dont 86 % en commerce) au premier semestre s’établit à 67 % (94 % pour le T1, 38 % pour le T2). Dans le détail, 3 % des loyers du deuxième trimestre ont fait l’objet d’une annulation, 20 % d’un report volontaire ou forcé par application de dispositions réglementaires, et 39 % sont dus et restent à recouvrir. Le montant total des réductions de loyers accordées par la foncière s’élève à 32,6 M€ en Europe, avec un impact comptable de 15,6 M€ sur les résultats du premier semestre 2020 . Au 24 juillet, le taux de recouvrement pour les loyers de juillet s’élevait à 50 %. Le groupe anticipe « une amélioration des taux de recouvrement une fois les négociations avec les enseignes relatives à la Covid-19 finalisées ». Le taux de vacance a quant à lui augmenté de +140 points de base pour le groupe et s’établit à 6,8 %. En Europe continentale, il est estimé à 3,9 % (contre 2,5 % au 31 décembre 2019). Dans ces conditions le résultat net récurrent du groupe (incluant les activités bureaux, congrès & expositions, services) a fondu de 27,2 % à 667 M€.
Du côté d’un de ses principaux concurrents, Klépierre, les revenus locatifs nets générés par l’activité des centres commerciaux se sont établis à 503,1 M€ au cours des six premiers mois de l’année, en baisse de -8,9 % à périmètre courant en part totale. Cette diminution provient notamment du recul de 26 M€ des revenus locatifs nets, principalement lié à de moindres revenus variables (dont loyers variables, activités de specialty leasing et parkings) et à une hausse des provisions pour créances douteuses (11 M€) ainsi qu’une augmentation de la vacance (+80 points de base à 3,8 %). Au cours des six premiers mois de l’année, le groupe a facturé des loyers et des charges pour un montant total de 711,3 M€. 83 % des loyers et charges non-différés du premier semestre ont été collectés (491 M€ collectés sur 593 M€). Ce taux atteint 62 % sur le deuxième trimestre. Dans le sillage de la réouverture des centres, Klépierre a entamé des discussions avec ses locataires pour trouver des solutions concernant les loyers relatifs à la période de confinement. « 900 accords ont été récemment approuvés au niveau européen, révèle la foncière. La signature d’accords devrait continuer de s’accélérer dans les prochains mois et Klépierre compte finaliser les négociations d’ici la fin de l’année, ce qui devrait se traduire par une amélioration du taux de collecte du deuxième trimestre. » Pour l’heure, le cash-flow net courant en part du groupe a atteint 392,1 M€ au S1 2020, en recul de 4,3 %.
Chez Altarea Cogedim, l’impact de la crise sanitaire sur les loyers nets au 30 juin 2020 représente -11,2 M€ (-7,9 M€ en part du groupe). Ils s’élèvent ainsi à 82,2 M€. Alors que le taux d’encaissement du premier trimestre s’élevait à 93 %, il atteint sur le semestre 88 % du montant exigible. « Signe avancé de l’amélioration des encaissements, le taux de recouvrement du quittancement pour le mois de juillet ressort à 73 % », précise la foncière. Quant au résultat net récurrent d’Altarea Cogedim sur la partie commerce, il recule de 25 % au premier semestre et atterrit à 37,5 M€.
Carmila, SIIC créée par Carrefour et disposant d’un portefeuille de 215 centres commerciaux en France, Espagne et Italie au 31 décembre 2019, a enregistré pour sa part un recul de ses loyers nets de 10,1 % à périmètre constant au premier semestre, passant de 167 M€ au premier semestre 2019 à 147,5 M€ au 30 juin 2020. « Afin d’accompagner les locataires face à cette crise sanitaire, des discussions ont été engagées en adaptant au cas par cas les aménagements qui pourraient être accordés en fonction de contreparties données par les locataires, précise la société. A date, l’impact total des franchises accordées rapporté au loyer annuel est de 9 % pour l’ensemble des négociations finalisées ; en contrepartie, 210 baux en cours ont vu leur maturité allongée d’au moins 3 années et 80 nouveaux baux vont être signés suite à ces négociations. » Le taux d’occupation financier du portefeuille s’établit à 95,8 % contre 96,3 % au 31 décembre 2019 (95,6 % en France, 95,8 % en Espagne et 97,9 % en Italie). Le résultat net récurrent s’élève lui à 93,9 M€, en repli de -15,9 % par rapport au 1er semestre 2019.
Quant à Mercialys, foncière exclusivement présente dans les centres commerciaux et les commerces de centre-ville, ses revenus locatifs reculent de -3,6 % sur un an, à 92 M€. « Le recouvrement du quittancement du 2e trimestre 2020 ressort à 45,8 %, contre 96,5 % à fin mars 2020 sur 12 mois glissants, mentionne la SIIC. Conformément aux règles de la médiation, Mercialys ne mettra en œuvre des mesures de recouvrement au titre du deuxième trimestre 2020 qu’à partir du 30 septembre, pour les enseignes ayant été obligées de fermer. » Le taux de vacance financière courante s’établit lui à 2,5 % au premier semestre 2020, identique au niveau constaté fin 2019. Au final, le résultat des opérations (FFO) est stable par rapport au 30 juin 2019, à 63 M€.
L’immobilier de commerce n’est toutefois pas la seule classe d’actifs à avoir pâti de la crise sanitaire.
L’hôtellerie en chute libre
Visuel : L’hôtel Kimpton Fitzroy London détenu par Covivio (©Covivio/IHG)
Les revenus de Covivio dans l’hôtellerie (15 % du patrimoine) ont subi directement la fermeture exceptionnelle des établissements. Au global, les revenus locatifs de Covivio issus de ce secteur ont représenté 28 M€, soit une chute de -50,5 % à périmètre constant.
Les revenus variables (6,9 % du patrimoine) ont diminué de -73 % à périmètre constant. Les hôtels au Royaume-Uni (2,2 % du patrimoine de Covivio) ont été directement impactés par une fermeture administrative du 25 mars au 4 juillet pour la Grande-Bretagne et au 15 juillet pour l’Ecosse. Seuls 4 hôtels sur 12 ont prévu de réouvrir en juillet. « Cette situation exceptionnelle devrait déclencher en 2020 une clause de sous-performance majeure incluse dans le bail, qui diminue le loyer dès lors que la perte de l’opérateur sur le portefeuille dépasse un tiers du montant des loyers annuels, souligne la SIIC. Compte tenu des anticipations à ce jour, Covivio a décidé de ne comptabiliser aucun loyer sur ce périmètre au titre du premier semestre 2020. » Sur les autres hôtels en bail (6 % du patrimoine), les accords obtenus avec les locataires ont limité la baisse des revenus à -1,9 %.
Le groupe n’anticipe pas d’amélioration des résultats compte tenu de l’incertitude sur le rythme de la reprise. Dans ce contexte, il s’est donné comme nouvel objectif un EPRA Earnings d’environ 380 M€ en 2020. Soit une baisse d’environ 100 M€ par rapport à l’objectif communiqué en février 2020 avec un impact de l’activité hôtelière à hauteur de 70 %. Covivio peut néanmoins compter sur ses les bureaux mais aussi le résidentiel pour traverser cette période de turbulences.
Le logement, une valeur sûre
En Allemagne, les loyers résidentiels de Covivio (24 % du patrimoine) ont progressé de +2,9 % à périmètre constant (à 79 M€). A Berlin, les revenus gagnent +2,3 % à périmètre constant et commencent à être impactés par la nouvelle réglementation, dont la remise en cause devant la cour fédérale de Karlsruhe a été initiée. Dans le même temps, la dynamique locative ne se tarit pas en Rhénanie-du-Nord Wesphalie (+3,8 % à périmètre constant), à Dresde & Leipzig (+3,6 %) ou à Hambourg (+2,6 %). « Le potentiel de réversion y reste donc intact, entre 15 % et 25 % », mentionne Covivio. Le taux d’occupation s’élève pour sa part à 98,4 % tandis que la contribution des logements allemands à l’EPRA Earnings est estimée à 49,3 M€ (contre 46 M€ au 30 juin 2019).
En France, Gecina se félicite également de son exposition au secteur résidentiel. A périmètre constant les revenus locatifs des immeubles de logements traditionnels s’inscrivent en hausse de +1,2 % à 52,9 M€. « Cette performance est cependant atténuée par une régularisation de loyer sur un unique bail commercial, souligne la SIIC. Retraité de ce seul bail, la performance à périmètre constant ressort à +1,5 %. Cette performance tient compte d’une indexation à +1,5 %, mais également de la matérialisation d’une réversion positive (+0,4 %) sur les relocations d’appartements effectuées, d’environ +7,4 % en moyenne au-delà du loyer du précédent locataire sur les recommercialisations effectuées depuis le début de l’année. La variation du taux d’occupation (97,6 % au 30 juin 2020) est non significative mais contribue négativement à hauteur de -0,2 %. »
Outre le résidentiel, la logistique est considérée par les professionnels de l’immobilier d’entreprise comme l’autre classe d’actifs qui est sortie renforcée du confinement. Les résultats semestriels d’Argan renforcent cette hypothèse.
La logistique et la santé en première ligne
Visuel : un entrepôt à Niort (©Argan)
Argan, SIIC qui développe et loue des entrepôts, a vu ses revenus locatifs progresser de 48 % au deuxième trimestre, à 34,7 M€. « Cette croissance exceptionnelle est le résultat de l’effet année pleine de l’acquisition du portefeuille Cargo constitué de 22 entrepôts loués au groupe Carrefour, ainsi que des loyers générés par les développements de l’année 2019 », rappelle la foncière. Sur l'ensemble du semestre, les revenus locatifs atteignent ainsi 69,5 M€, en croissance de +54 % par rapport au S1 2019. Ils sont donc en ligne avec l’objectif de 140 M€ pour l’ensemble de 2020, ce qui représenterait une croissance annuelle de l’ordre de +40 %. Le résultat net récurrent est également en très nette hausse : il progresse de +59 %, à 50,6 M€ au 30 juin 2020. Le taux d’occupation du patrimoine s’établit pour sa part à 98 %.
Autre secteur en première ligne pendant la crise sanitaire, la santé a été impactée marginalement au niveau financier par la crise. Dans ces conditions, la foncière santé d’Icade a fait état de revenus locatifs s’élevant à 149,2 M€. Soit une hausse de +15,4 %, portée notamment par les acquisitions réalisées au cours du deuxième semestre 2019, en France et à l’international (représentant respectivement +10 M€ et + 8 M€). A périmètre constant, la progression ressort à +1,8 %. Le taux d’occupation financier du portefeuille au 30 juin demeure quant à lui inchangé : 100 %. Au final, le résultat net récurrent – part du groupe de la foncière santé s’élève à 67,3 M€ M€ au 30 juin 2020, en progression de 12,5 % sur un an.
Reste une dernière activité à passer au crible : le développement. Pratiquée par la grande majorité des foncières, elle occupe une place à part chez Icade et Altarea Cogedim avec des pôles dédiés à la promotion.
Le développement en phase de rattrapage
Les mesures de confinement mises en œuvre dès mi-mars, ont entraîné l’arrêt de plus de 90 % des 170 chantiers chez Icade Promotion, la fermeture des bureaux de ventes et l’impossibilité de signer des actes notariés. Le chiffre d’affaires économique du premier semestre ressort à 300,4 M€, en baisse de 23 %. Une « reprise rapide de la commercialisation » a été constatée dès la mi-mai par la SIIC. Elle s’est traduite « par un niveau record de réservations en juin, permettant de limiter la baisse sur le semestre (2 181 lots sur le semestre, -3 %), et une bonne dynamique des ventes en blocs (le montant des ventes actées à fin juin s’élève à 487 M€, en hausse de 26 %, dont le montant des ventes en blocs à +121 %). » Le chiffre d’affaires du résidentiel diminue de -17,5 %. « Hors effet de l’arrêt des chantiers, il aurait été en croissance de 26 % », selon Icade. La baisse du chiffre d’affaires du tertiaire est quant à elle plus marquée à -43,2 %. Hors effet de la crise, il aurait été en croissance de 12,5 % d’après les estimations de la filiale du groupe Caisse des Dépôts. Et ce dernier d’ajouter : « Si les résultats semestriels sont assez notablement impactés, les indicateurs avancés de chiffre d’affaires, tels que le portefeuille foncier et le backlog continuent de progresser, permettant de sécuriser le chiffre d’affaires du second semestre et une partie de celui prévu en 2021.» Le chiffre d’affaires total potentiel à moyen terme au 30 juin 2020 s’élève ainsi à 7,2 Mds€, en quote-part Icade Promotion et hors taxes (en hausse par rapport au 31 décembre 2019). Il représente près de 21 000 lots pour l’activité logement et près de 390 000 m² pour l’activité tertiaire.
Chez Altarea Cogedim, ce sont 300 chantiers qui ont redémarré à partir du début du mois de mai, « retrouvant un rythme soutenu en juin ». La croissance de +30 % des réservations en valeur à 1,9 Md€ est due à la demande des investisseurs institutionnels qui se sont substitués aux particuliers. Le Groupe a notamment signé un accord avec CDC Habitat portant sur la vente d’environ 3 500 lots pour un montant de 825 M€ HT. Cet accord, qui concerne en majorité des programmes au stade « PC obtenu », a été régularisé à hauteur de 70 % entre avril et juin (et près de 80 % à fin juillet). Fin juillet, Altarea a conclu un second accord avec CDC Habitat portant sur un peu plus de 1 070 lots pour un montant de 186,5 M€ HT qui seront régularisés entre fin 2020 et début 2021. Au global, les régularisations notariées ont quasiment doublé (+94 %). Hors l’impact de l’accord avec CDC Habitat, elles progressent de +23 % par rapport à 2019. Le chiffre d’affaires logement s’inscrit ainsi en nette hausse (+19,5 %) à 1,074 Md€. Le résultat net récurrent de cette activité bondit quant à lui de 51 % à 56,1 M€. En immobilier d’entreprise, plusieurs livraisons initialement prévues fin 2020 seront décalées sur 2021 (dont Bridge, le futur siège d’Orange à Issy-les-Moulineaux).
Les résultats semestriels des SIIC confortent donc les impressions des professionnels de l’immobilier d’entreprise sur les évolutions des différentes classes d’actifs suite à la crise du Covid-19. Ceux du troisième trimestre puis les résultats annuels seront guettés avec attention pour évaluer la capacité de rebond des marchés immobiliers... à moins qu'une deuxième vague ne replonge le secteur dans le brouillard et l'incertitude.