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fondo TierraFirme7 supermercado de terrenos para vivienda vertical en la CdMx

CdMx: ciudad de grandes contrastes

- identificación, compra, mejora y venta de terrenos

- para vivienda vertical

- en zonas de alto potencial de la Ciudad de México

La Ciudad de México tiene un importante déficit de vivienda, observa los precios más elevados del país, y la dinámica más acelarada de crecimiento en precios de la vivienda

I.- Problemática

La CdMx tiene una compleja problemática urbana con graves deficiencias: ... transporte público deficiente y de mala calidad, vías de comunicación insuficientes, escasos espacios verdes y de esparcimiento, inseguridad, llena de contrastes, ... lo que hace a la vida en esta ciudad capital complicada .... cara, estresante, insegura, propicia a la desintegración familiar y hasta insana... y reduce más aun los espacios atractivos para vivir.

Aun así, la vida en la ciudad no deja de tener grandes ventajas frente a la alternativa de vivir en ciudades más pequeñas o en el campo.

El dilema es dónde vivir dentro de la CdMx con lo que el presupuesto permite que dé la mejor calidad de vida...!

El hacinamiento, o...
Club de Golf Bosques
calidad, comodidad, ambiente verde, seguridad

DISYUNTIVAS EN LA ADQUISICION DE UNA VIVIENDA: i) vivienda muy cara y ubicada, ...o, ii) vivienda nueva y accesible pero lejana, ...o bien, iii) vivienda en la inmediación a las mejores zonas, en un rango de precio elevado pero más accesible..., etc.

hacinamiento, en viviendas deterioradas
inseguridad, deterioro
bien localizada, vs. "desubicada"....

el lugar donde se vive determina la calidad de vida,... por ello la población paga precios crecientes por una ubicación adecuada.... de manera que hay un "importante déficit de vivienda con ubicación adecuada". A tal punto la vivienda es escasa que los precios de la vivienda muestran los niveles más elevados y la dinámica de crecimiento más alta del país y ello es por LA ESCASEZ DE TIERRA EN LAS ZONAS DEMANDADAS.

...los precios de la tierra en la CdMx crecen a más del doble de la dinámica de los precios de la vivienda
... la CdMx es el lugar del país donde más caro se paga por la ubicación (tierra) en relación al costo total de la vivienda. 5 veces la media nacional.

II.- Nuestra Propuesta

Crear fondo de inversión que se enfocará a

- compra,

- mejora+

- y, venta de terrenos para vivienda vertical

- en zonas de alto potencial de la CdMx y ZMCdMx

posicionándose como un especialista proveedor del insumo estratégico (la tierra) para la industria del desarrollo de vivienda en la ZMCdMx.

..... esperamos fondear entre $500 a $1,000 millones de pesos para crear un intermediario especialista en tierra para el desarrollo de vivienda, ofreciendo un portafolios de terrenos con atractiva ubicación que prepare y avance en las gestiones y estudios necesarios para su desarrollo como vivienda vertical y así permita desarrollar vivienda en menor tiempo.

El fondo durará 5 años. Tendrá un portafolio diversificado de terrenos con buena liquidez. Por otra parte, además ofrecerá un riesgo mínimo, en vista de que los terrenos de este perfil no se deprecian, por el contrario, se revalúan. El período de inversión será de 3 años y 6 meses. Pagará un interés anual de 3.0% con un rendimiento preferente del 10% y un rendimiento final esperado para los inversionistas del 15% anual compuesto.

1.- Estrategia y Valores Agregados

El fondo habrá de tener una destacada capacidad de identificación y adquisición de propiedades con gran potencial, una estructura eficiente para preparar y mejorar los inmuebles (terrenos) y una buena capacidad de negociación y venta.

2.- Los Detalles del Negocio

La forma de adquirir, negociar, las zonas a enfocarse, el tipo de terrenos, las acciones de mejora qué tengan el menor costo pero el mayor beneficio en plusvalía mientras se es propietario del terreno, así como las gestiones para prepararlo a efecto que se pueda desarrollar, y cómo atraer a potenciales compradores / desarrolladores y vender un terreno, todo ello hace la diferencia que vuelve a esta actividad un atractivo negocio.

Por un lado, hay que destacar que de inicio se tiene un costo transaccional de relevancia que hay que buscar mitigar.

Por el otro, un terreno en la CdMx esta sujeto de una dinámica importante de apreciación, y puede ser sujeto de redensificación +

3.- Zonas de Prioridad

Observando la dinámica de precios y desarrollo de la CdMx se identifican ciertos patrones que influyen en el desarrollo urbano. Los principales factores que identificamos son: i) la calidad tradicional de ciertas zonas de clase alta (Benito Juarez, Polanco, Lomas, San Angel, Pedregal, Condesa, ahora Santa Fe), ii) las vias de comunicación con que cuentan, y iii) la centricidad (inmediación a las mismas zonas buenas) y iv) la calidad de servicios públicos de que goza.

Zonas de Interés

céntricas con calidad urbana y bien comunicadas en el Sur-Poniente de la CdMx.

Crean un triángulo y comprende principalmente las delegaciones Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtemoc, Cuajimalpa y Alvaro Obregón.

Zonas de mayor interés: céntricas, comunicadas, con masa crítica, vocación vertical.

Colonias más dinámicas x Alcaldia ZMCdMx

Valor del Mercado de cada Colonia (componente terreno)

Las mejores colonias x alcaldia

La alcaldía Benito Juárez es la más importante del país con una atractiva dinámica de precios de la tierra en la mayoría de sus colonias, tiene a su vez los precios de terrenos más elevados del país. Es céntrica y cuenta con importantes vialidades en todas direcciones. Miguel Hidalgo y Cuauhtemoc siguen en importancia.

Colonias por Dinámica y Tamaño

tasas de incremento del precio de la tierra por colonia

Se observa una aceleracion en la evolucion del precio de la tierra en las mejores delegaciones de la CdMx. Las colonias detonantes se caracterizan por tener los precios más elevados (prima) y un mercado inmobiliario dinámico

Comportamiento del Desarrollo Urbano

Observamos 3 tipos de colonias: las "Detonantes", que son la mejores y atractivas, las que "Detonan", que están alrededor de las primeras, y son en las que queremos enfocarnos (y denominamos de "Enfoque") y, por último las marginadas o "Sin Interés", que no están cerca de las "Detonantes"

Las mejores colonias (Polanco, Del Valle, Lomas, Condesa, Roma, San Angel, etc) detonan a las colonias a su alrededor (Escandón, Portales, Narvarte, San Pedro de los Pïnos, Tizapan, etc). Las colonias de alrededor de las anteriores tienen precios más, bajos por lo que atraen inversión y se mejoran como alternativas a las que las detonan. Las zonas buenas crean externalidades positivas y favorecen o mejoran a las zonas a su alrededor. Asi un entorno mas favorable en esta compleja ciudad invita a vivir ahí o cerca de ahi.

Colonias Detonantes

tasas de crecimiento de la tierra por colonia vs tamaño del mercado

Las colonias "Detonantes" son las colonias consolidadas como las más atractivas tradicionalmente, con mayor volumen de transacciones. Estas colonias derivan plusvalia a su alrededor, de ahi que las llamamos "Detonantes". Se caracterizan por tener gran tamaño de mercado, los precios más elevados de tierra y una buena dinámica de precios.

Colonias de Enfoque o Prioritarias

tasas de crecimiento de la tierra por colonia vs tamaño del mercado

Las colonias de "Enfoque" tienen precios de la tierra más bajos que las "Detonantes" pero tasas de revaluación mayor, especialmente las que tienen mejores características, también su mercado es de menor tamaño.

4.- Estructura del Fondo

Se ha concebido una estructura semejante a la del FiCap (estructura fiscal "pass-through" o neutra fiscalmente) creada para la industria de capital de riesgo que usa fideicomisos para canalizar los recursos y una SAPI para operar e invertir

5.- Proceso de Adquisición y Venta

El proceso de adquisición y venta requiere que una vez que se "amarra" un terreno se inicie su promoción de venta. Para ello habrá de definir un precio dinámico de venta en función al rendimiento esperado del fondo así como los costos y gastos que se han hecho en el terreno. Ello permitirá que el terreno sea mejorado o preparado para su desarrollo en tanto se promueve y surgen los prospectos. Las mejoras que se llevarán a cabo significan trámites y estudios varios como la obtención de alineamiento y no oficial, certificados de uso de suelo, estudios de mecánica de suelo, anteproyectos, viabilidad de servicios, etc.

6- Comisiones y Tipos de Gastos

Se manejan las comisiones comunes en el armado de negocios y sector inmobiliario. con ajustes competitivos.

Comisiones

Tipos de Gastos

7.- Nuestra Experiencia:

Llevamos 17 años en el mercado inmobiliario y sabemos conseguir, pricear, negociar y vender terrenos. Tenemos amplías relaciones entre la comunidad de desarrolladores, de corredores y de proveedores de servicios en esta industria. Venimos construyendo bases de datos de todos ellos, de manera que podemos abordarlos directamente por medio de un correo electrónico.

Hemos experimentado con frecuencia esta dinámica de precios e importante demanda por terrenos para vivienda vertical en la CdMx por parte de muchos desarrolladores, ....es por lo que hemos buscado entender las causas de ello para poder formular este planteamiento de negocio.

8.- La Oportunidad de inversión en este fondo

La oportunidad de inversión se fundamenta en:

1) una importante dinámica de crecimiento en los precios de los terrenos derivada una escasez relativa de terrenos para vivienda con buena ubicación,

2) de una política de redensificación tendente a dar un mayor aprovechamiento a un terreno con buena ubicación.

3) una amplia experiencia en la identificación y compra venta de terrenos.

4) lo que define la oportunidad para crear un fondo que ofrezca una atractiva rentabilidad, derivada de la plusvalía de los terrenos invertidos y las inversiones de mejora, ... con un riesgo menor al normal (al invertirse fundamentalmente en activos tangibles: terrenos), y que goza también de una atractiva liquidez y diversificación, manteniendo una estructura de gastos delgada.

Cel 55 1451-6920, mail: promo@tierrafirme7.net

ANEXOS

I.- Las Cifras... manifiestan escasez de tierra y presión en costos de la tierra en zonas adecuadas

Apuntan una tendencia sostenida de apreciación de tierra y necesidad de crecimiento vertical

la vivienda en el DF tiene los precios más altos y la tasa de crecimiento elevada
los precios de los terrenos suben aún más que los de la vivienda en el DF, y se ha acelerado a partir del 2012
la dinámica de precios de terrenos varía significativamente entre una colonia y otra, al igual que los niveles de precio de terrenos.
evolución de precios por vocación

los terrenos para vivienda vertical son los que observan la mayor alza

el crédito se concentra en las zonas de poder adquisitivo alto
hay zonas maduras - detonantes y sus zonas colindantes - detonadas, a las que nos enfocaremos
hay un atractivo de adquirir en las colonias detonadas (o de enfoque)
es importante conocer la lógica del desarrollo de cada colonia, ahí está la oportunidad

De manera que los precios de la tierra, por ser un insumo esencial y estratégico de la vivienda, están subiendo de manera importante en la Cd Mx. Y la perspectiva es que esta dinámica se sostenga por un período amplio. Por un lado, la oferta limitada, por el otro la presión de demanda, reforzada por la mayor disponibilidad de crédito inciden en este comportamiento. De manera que en las "mejores" colonias se observan oportunidades, pero hay que identificarlas, adquirir los terrenos y potenciarlos.

II.- La Nueva Política: Redensificación ... crecimiento vertical

Hasta el 2011 el gobierno venía fomentando el desarrollo de vivienda horizontal barata en la periferia de la ciudad. No obstante, esta estrategia generó una nueva problemática, abandono de los desarrollos lejanos, desintegración familiar y baja productividad laboral.

la tierra en la periferia es significativamente más barata y abundante
y hasta más agradable, ... pero distante de la mancha urbana, donde converge la actividad del hombre y carente de cualquier servicio

NUEVA POLITICA DE REDENSIFICACION ... en el 2012, la nueva administración federal, revisa de manera integra la política de desarrollo urbano y de vivienda, de manera que crea la SEDATU y la CONAVI con el fin de coordinar y dar un mayor sentido a este tema fundamental. De ahí se deriva una política clara y expresa en favor de la redensificación y regeneración con calidad del interior de las grandes ciudades del país, especialmente la Cd Mx, como estrategia de mitigar la problemática social y de vivienda.

desde el 2012 se da un cambio en la politica de desarrollo urbano, a favor de la densificacion con calidad
los precios de los terrenos, especialmente para vivienda vertical están subiendo más que el de la vivienda, a una tasa de 22% anual

III.- LA TIERRA, ... determinante del valor de la vivienda

El insumo más importante y que más incide en el costo de la vivienda, dentro de una ciudad, es la tierra. Por ello los terrenos bien ubicados en la Cd de México han tenido crecimiento en sus precios por encima del ritmo de la misma vivienda. La ubicación define el precio final de una vivienda nueva, al márgen de la calidad de la construcción y tamaño de la vivienda.

La mejor forma de aprovechar una buena ubicación que, ya tiene servicios, es céntrica y está bien comunicada, es densificar la zona (permitir levantar edificios más altos y con más unidades de vivienda).

en una buena localización se puede levantar un edificio dando un mayor aprovechamiento a la escasez de tierra, buena localización y disponibilidad de servicios.

cuanto más ...

cerca de vialidades importantes, ...

cerca de las fuentes de trabajo y de estudio,...

dónde haya calidad de servicios públicos,...

y un ambiente de calidad y seguridad

... más alto el precio de los terrenos

los terrenos con la vocación adecuada

con uso de suelo para vivienda vertical

que están en órden en sus papeles (escritura, pagos, etc) son escasos

IV.- La Industria de Desarrollo de Vivienda ... muchos generalistas

Tiene muchos participantes. Hay empresas muy grandes, pero la mayoría son medianas y pequeñas empresas. Los grandes están integrados verticalmente ...

Reforma, Polanco y Lomas, la CdMx moderna y cara

Los desarrolladores surgen de constructores o arquitectos que juntan recursos, reuniendo a un grupo de amigos, adquieren un terreno, hacen un proyecto, gestionan las licencias y permisos para construirlo y levantan la construcción y venden las unidades. Hay los que son buenos para proyectar, los que saben dirigir y construir en tiempo y forma, y los que saben vender. Los menos saben conseguir terrenos, ...

torre BBVA
torre "Virreyes" o torre "bicentenario"
las torres más altas del país en Reforma CdMx: Mayor, BBVA y Torre Reforma

La integración vs. la especialización de los agentes en el desarrollo inmobiliario

ESPECIALIZACION... como en toda industria el "generalista", o como decimos acá, el "todologo" tiene que irse especializando. Conforme hay más competencia, complejidad y reducción en los márgenes de utilidad, no resulta eficiente ser "generalista". Los participantes se van especializando. Cada quién en su nicho de oportunidad. Sólo los principales jugadores hacen de todo porque tienen la escala.

En el tema de consecución de terrenos en la CdMx hay esta oportunidad / necesidad: ... es un tema complejo, es un recurso escaso, no se adquiere en la tienda de materiales, ni en el supermercado, ni se consigue fácilmente, además es valioso y es insumo crítico en el desarrollo de vivienda, y cuando se encuentra si no se adquiere "vuela", se lo lleva otro.

Polanco y Nuevo Polanco

Esto plantea la oportunidad y necesidad de especializarse en la consecución, compra, y venta de tierra

Santa Fé, Club de Golf Santa Fé y Cumbres Santa Fé

Con la política de redensificación, también el proceso, gestión y reglas de juego para la mejora de densidad de la tierra, se vuelve un tema de oportunidad que requiere especialización.

V.- Tipo de Tenencia de la Vivienda en CdMx

VI.- Comparativos Internacionales

tierrafirme7.net

promotor / operador: Andrés Fernández - 55 1451-6920 - promo@tierrafirme7.net

Created By
InversionRaiz BR
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Credits:

fondo TierraFirme7

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