BIOPOLIS Cali - colombia

Área del proyecto : 133.000 m2

Localización del proyecto:

EL proyecto urbano se localiza en el sur de Cali, en una zona que se ha caracterizado por la localización de equipamientos de escala urbana y regional, especialmente de tipo educativo y comercial, como es el caso de las universidades y de los Centros Comerciales, así mismo también se han venido construyendo desarrollos urbanos para vivienda de estratos altos y medios, aunque se evidencia que la zona aún no está consolidada, presentándose algunas zonas con vacíos urbanos, por predios que no se han desarrollado, pese a estar rodeados de áreas urbanizadas, como es el caso de los cinco predios que conforman el área del proyecto del asunto y se puede desarrollar un proyecto progresivo lote a lote.

Aspectos Normativos

Decisiones de Norma aplicable al proyecto, según POT vigente Acuerdo 373 de 2014

Clasificación del suelo:

Suelo Urbano

Zonificación por Amenazas

No se ubica en zonas de Amenaza por inundación, desbordamiento de afluentes ni por remoción en masa, ni en zonas susceptibles a licuación y corrimiento lateral por sismos

Estructura Ecológica Principal

Se ubican algunas zonas que hacen parte de la estructura ecológica Principal y suelo de protección ambiental, de corredores ambientales que hacen parte de los corredores ambientales, del espacio público de escala regional propuesto, pero que se debe precisar su georeferenciacion, de acuerdo con los planos en formato gis, del POT.

Sitios Arqueológicos y de expectativa Arqueológica

Se localiza en zonas clasificadas como de Alta expectativa arqueológica. A 500 m. aprox. en promedio de esta zona se localizan cuatro sitios arqueológicos.

Bienes de Interés Cultural del Municipio

Se localiza en este mismo ámbito la Hacienda Cañas Gordas, que hace parte de los bienes de Interés cultural del Municipio

Red Básica de Ciclorrutas

Por la Avenida Cañas Gordas se plantea el paso de una ciclorruta propuesta, que se deberá incluir en la sección de la vía del proyecto.

Sistema Integrado de Transporte Masivo

Por la Av. Canas Gordas se prevé el paso de rutas alimentadoras del sistema integrado de transporte masivo, lo cual permite la accesibilidad y conexión con el transporte público al proyecto

Sistema de Equipamientos

En el borde sur del proyecto se localizan importantes equipamientos de tipo educativo (universidades), lo cual se puede incorporar y potenciar en la propuesta de usos del proyecto.

Áreas de Actividad: Centralidades

En el borde oriental del predio, se localiza el Corredor Urbano de uso Comercial y de servicios 3. Así mismo al borde sur predio se localiza la Centralidad denominada Universidades y también se ubican cerca las Centralidades de Empresarial ubicada sobre la Calle 100 y a la centralidad de servicios industriales Distrito Tecnológico de Industria Limpia. Esta condición de proximidad a estas áreas de Centralidad y específicamente del Corredor Urbano de usos comerciales, determina el manejo de los usos o áreas de actividad que se pueden plantear en el proyecto urbano.

Áreas de Actividad

En el borde del proyecto se plantea la localización de Áreas de Actividad Mixta y hacia el interior del predio hacia el occidente se define como Área de Actividad residencial Neta-AARN. Según lo definido en el artículo 289 del POT, Estas AARN son áreas destinadas exclusivamente a actividades residenciales y no permite la presencia de otras actividades dentro de esta. Por su parte el área de Actividad Mixta es aquella en la que hay presencia de usos mixtos de tipo residencial, comercial y de servicios especializados de mediana y gran escala, así como industria y equipamientos de bajo impacto, que generan empleo. Esta área de actividad mixta se da en los corredores de actividad estratégicos y urbanos y en las centralidades.

Para precisar específicamente los usos del suelo permitidos, prohibidos y condicionados para cada área de actividad, centralidades y corredores de actividad, se encuentra en el Anexo 4. Matriz CIIU de usos del suelo urbano, que hace parte del POT, pero que por la calidad de resolución de la copia con la que se contó para este análisis no fue posible precisar. Se debe solicitar al Municipio el Concepto de Uso específico.

Para precisar específicamente los usos del suelo permitidos, prohibidos y condicionados para cada área de actividad, centralidades y corredores de actividad, se encuentra en el Anexo 4. Matriz CIIU de usos del suelo urbano, que hace parte del POT, pero que por la calidad de resolución de la copia con la que se contó para este análisis no fue posible precisar. Se debe solicitar al Municipio el Concepto de Uso específico. Se debe observar lo definido en el art. 299 sobre usos de alto impacto ambiental y urbanístico.

Tratamientos Urbanísticos

El tratamiento asignado a la zona en la que se desarrollara el proyecto es Consolidación 1-Consolidacion Urbanística (C1). Este tratamiento aplica en zonas urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento de la edificabilidad con una inversión moderada.En los predios aplica la modalidad de Consolidación 1- Consolidacion Urbanística (C1) es decir para los sectores residenciales con adecuadas condiciones urbanísticas, donde se pretende mantener el patrón urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación. Como parte de las normas aplicables a estos proyectos se menciona que se deben mantener antejardines y jardines y retrocesos existentes de acuerdo con las normas urbanísticas originales de cada urbanización. Dado que esta modalidad de tratamiento, se define a predios de conjuntos o urbanizaciones que no han sido desarrollados, , que no parece ser el caso de los predios objeto de proyecto del asunto, se debe solicitar e concepto de uso teniendo en cuenta que esta condición no se aplica, para que la Oficina de Planeación Municipal pueda verificar la posibilidad de cambiar la modalidad del tratamiento a C-2, que permite mas desarrollo.

Índice de Construcción Base y Adicional

El índice base de construcción asignado a la zona del proyecto es de 1.6. El índice de construcción adicional es de 0.5 A este índice adicional se accede cuando se hacen aportes urbanísticos adicionales por edificabilidad. El índice de construcción tope es la suma de los dos índices anteriores, es decir en este caso 2.1 Este índice aplicara cuando los aportes urbanísticos se hayan considerado en una proporción de 1m2 por cada 7m2 de construcción adicional solicitada.(Art 347). Estos aportes adicionales se podrán efectuar en suelo en el mismo predio o en dinero y el área mínima a entregar será de 500 m2 en un solo globo.

El índice de construcción base (ICB) es el cociente que resulta de dividir el área de construcción sobre el área de terreno. Para estos efectos el área construida es la parte edificada que corresponde a la suma de la superficie de todos los pisos, excluyendo terrazas sin cubrir aso como el área de semisótanos y sótanos y el equipamiento comunal privado (Art. 346), lo cual depende del uso y del tamaño del predios (art. 352). En nuestro caso por el tamaño de los predios:

Índice de Ocupación

Resulta de Dividir el área máxima permitida en primer piso sobre el área de terreno. El índice de ocupación se determina de acuerdo con los criterios que establece el art. 351 del POT

Áreas Generadoras de Plusvalía

Los predios objeto del proyecto, no se localizan en Áreas generadoras de Plusvalía

Instrumento de Planeación

A este predio de conformidad con la clasificación del suelo y el Tratamiento urbanístico asignado de Consolidación, le aplica el Esquema Básico. Este instrumento mediante el cual se identifican todas las vías obligadas, parámetros de estructura urbana y determinantes para la localización de las zonas de cesión correspondientes para plantear el proyecto urbano.

La licencia de urbanismo, se proyecta sobre este Esquema Básico, por eso es preciso iniciar el trámite de la solicitud del mismo, conforme a las directrices que se determinan para su formulación. De conformidad con lo definido en el Articulo 514 del POT y atendiendo las directrices del Decreto Municipal 0419 de 1999

Para el inicio del trámite del Esquema Basico se debe solicitar ante la Secretaria de Ordenamiento Urbanístico de Planeación Municipal. Remitiendo la siguiente documentación:

  1. Consulta previa sobre posibilidad de servicios públicos y afectaciones de redes existentes o proyectadas para los predios a desarrollar, expedida por EMCALI .
  2. Original de plano de levantamiento topográfico de los predios, elaborado en papel mantequilla de 110 g y una copia del mismo.
  3. Copia de la cartera y el cálculo de las coordenadas del levantamiento topográfico, amarrado al sistema de coordenadas de Cali.

EL PROYECTO

Precio del lote: 185'000.000 (ciento ochenta y cinco mil millones de pesos)

Created By
Greenexus Constructora
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