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Immobilier : pourquoi ça monte à Caen et sa région ? À Caen et ses alentours, le marché de l'immobilier se porte comme un charme. quels sont les mécanismes de cette hausse ? quels sont les secteurs porteurs ? comment s'annonce l'avenir ? On vous explique tout, et on vous livre quelques astuces.

AU SOMMAIRE

  1. Caen est-elle plus chère que les autres villes de l'Ouest ?
  2. Interview : "L'ancien a de l'avenir"
  3. À Hérouville et Colombelles, la hausse de population a-t-elle un impact sur l'immobilier ?
  4. Ouistreham, la ville la plus demandée de la côte
  5. Taux de crédit au plus bas : quelles conséquences ?
  6. À Caen : Cap 360 sur la Presqu'île, un bâtiment aux multiples visages
  7. Redonner un coup de neuf à son logement avant de le vendre, sans se ruiner

Caen est-elle plus chère que les autres grandes villes de l'ouest ?

Le centre ancien demeure très recherché à Caen, par des primo-accédants, ainsi que par des investisseurs.

Il n'est pas rare d'entendre dans une conversation que Caen (Calvados) est une ville où l'immobilier est cher. Mais l'est-elle vraiment ? Éléments de réponse en ce début 2020.

Caen (Calvados) plus chère que Rouen (Seine-Maritime) en matière d’immobilier ? Pourquoi pas après tout. Le dernier classement des « villes où il fait bon vivre en France », publié début 2020, classe la cité calvadosienne au 9e rang national des villes de plus de 20 000 habitants, loin devant sa sœur seinormarine qui ne figure même pas dans le top 50. Malgré cette bonne note en faveur de Caen, il n’existe pas véritablement d’écart en faveur de l’une ou de l’autre. Le terrain le confirme.

Peu d’écart avec Tours, Rouen et Angers

« Après avoir échangé avec mes collègues de Rouen, nous constatons qu’en ce moment, il faut compter en moyenne 2 060 € du m2 pour un appartement de 3-pièces dans l’ancien à Caen, contre 2 120 € à Rouen, assure Sylvie Ferrière à la tête de l’agence LM Immobilier by Laurent Monsonego & Sylvie Ferrière, basée à Caen. Pour les maisons, Rouen est légèrement moins chère avec en moyenne un m² à 2 236 € contre 2 340 € à Caen ».

Le prix de l’immobilier à Caen apparaît raisonnable en comparaison avec les autres villes de plus de 100 000 habitants dans l’ouest de la France. Selon le baromètre LPI-Se Loger, et selon des données publiées en septembre 2019, Caen apparaît en 4e position avec un prix moyen au m² de 2 575 €, maisons et appartements confondus, derrière Nantes (3 580 €), Rennes (3 530 €), et Tours (2 598 €), mais devant Rouen (2 553 €), Angers (2 344 €), Brest (1 931 €). Le Mans (1 851 €) et Le Havre (1 720 €).

Caen plus chère que Le Havre, Le Mans et Brest

Cette tendance est confirmée par les chiffres communiqués par le groupe Efficity. Cette agence spécialisée dans l’estimation assure qu’en ce début d’année 2020, le prix moyen au m2 à Caen tourne autour des 2 440 €, en dessous de celui qui est pratiqué à Angers (2 630 €), Tours (2 710 €) et surtout Rennes (3 500 €) et Nantes (3 710 €). Il est en revanche plus élevé qu’à Rouen (2 280 €), qu’au Havre (1 720 €), qu’à Brest (1 510 €) et qu’au Mans (1 400 €).

Plusieurs agents immobiliers exerçants à Caen rappellent qu’il faut cependant se méfier des comparatifs entre les villes. « Les prix sur une ville peuvent varier en fonction de la dynamique en termes de constructions de logements sur les dernières années, explique un professionnel qui souhaite rester anonyme. Sans compter, le pouvoir d’attractivité de chacune, de leur dynamisme économique et culturelle, et de facteurs diverses qui ont un impact sur le point d’équilibre entre l’offre et la demande. »

Source : baromètre LPI - Se Loger.

« L’ancien a de l’avenir »

Aymeric Cours-Mach (membre de la Chambre des notaires du calvados).

Avec une augmentation de près de 8% en un an, le marché de l’immobilier à Caen se porte bien. Aymeric Cours-Mach, membre de la Chambre des notaires du Calvados, en explique les mécanismes.

Quelle est la tendance générale du marché de l’immobilier à Caen et son agglomération ?

Au cours des trois dernières années, on a constaté beaucoup de ventes. Les prix ont augmenté doucement. Depuis la rentrée de septembre 2019, et encore plus depuis le début 2020, il y a une pénurie de biens à vendre. Les prix ont augmenté mécaniquement et, désormais, les vendeurs n’hésitent pas à afficher un prix plus cher. Là où ils demandaient 200 000 € il y a peu, ils demandent 220 000 € aujourd’hui.

Cette hausse va-t-elle se poursuivre ?

Je suis assez réservé. La question est de savoir si les acheteurs seront là. Caen est une ville agréable, on le voit avec les classements nationaux. Elle est en évolution mais n’attire pas encore de nouveaux habitants. La population baisse même chaque année. C’est pourquoi je dis aux gens qui veulent vendre leur bien de faire attention à ne pas pousser le bouchon trop loin.

Les nombreux programmes neufs qui sortent de terre ont-ils un impact sur les prix du marché ?

Pas encore car ce sont surtout des investisseurs qui achètent ces logements, pour les mettre en location. Hormis sur la Presqu’île, avec du très haut de gamme, il y a très peu de propriétaires-habitants. Les effets se feront sentir dans 10 ans, quand les dispositifs de défiscalisation arriveront à leur terme. Les propriétaires chercheront alors à revendre et ce seront des immeubles entiers qui arriveront en même temps sur le marché. On le voit actuellement dans le quartier de Beaulieu, par exemple.

À Hérouville et Colombelles, la hausse de population a-t-elle un impact sur l’immobilier ?

Hérouville et Colombelles sont les communes de Normandie ayant eu les plus grosses hausses de population en 2012 et 2017. Ces hausses ont-elles des répercussions sur l’immobilier ?

Vue de synthèse du projet de Presqu'île à Hérouville Saint-Clair. ©Ville d'Hérouville.

Avec respectivement 1.543 et 1.154 habitants gagnés entre 2012 et 2017, Hérouville Saint-Clair et Colombelles, situées près de Caen, sont les deux communes ayant eu la plus grosse augmentation de population de toute la Normandie ces cinq dernières années.

Au niveau immobilier, les deux villes voient une attractivité grandissante et des prix qui augmentent. À Hérouville, entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019, le prix médian des ventes de maisons anciennes s’élève à 191.500 euros, à l’équilibre sur un an, pour un bien de 101 m² et un terrain de 380 m² (33 maisons vendues au total).

« Du mal à répondre aux demandes »

En ce qui concerne les appartements anciens, le prix s’élève à 1.180 euros du m² en moyenne. Pour le notaire Aymeric Cours-Mach : " Les prix commencent à monter. C’est le résultat des travaux entrepris par la ville. Il y a désormais un parcours résidentiel complet sur Hérouville, du studio à la maison familiale. Les gens veulent et peuvent désormais rester."

Le maire d’Hérouville Rodolphe Thomas abonde en ce sens :

Cela confirme qu’Hérouville est attractive. Nous avons une diversité d’offres et les services (tram, commerces, écoles, équipements sportifs, culturels) que recherchent les familles, même si nous devons poursuivre ce maillage.

Rodolphe Thomas précise qu’il y a beaucoup de demandes pour s’installer à Hérouville et « que nous avons du mal à y répondre avec les bailleurs publics. Même les habitations privées trouvent preneurs rapidement ».

La Presqu'île hérouvillaise : gestion des prix souhaitée

Ayant un projet de 1.300 logements sur la Presqu’île hérouvillaise ces prochaines années, le maire souhaite des prix abordables pour tous dans ce futur écoquartier au bord de l’Orne. "Nous ne souhaitons pas avoir des tarifs à 5.000 euros le m² sur ces nouveaux logements, mais des prix plus abordables, entre 2.800 et 3.500 m², parce que la réussite de ce projet se fera avec un prix d’achat abordable pour les familles. La maîtrise du foncier va nous permettre de ne pas subir l’envol des prix du m²."

À Colombelles, plus de 1.150 logements livrés en 9 ans

Colombelles voit les prix de l'immobilier augmenter en même temps que sa population. ©Illustration Grégory Maucorps/Liberté le bonhomme libre.

À Colombelles, les transactions immobilières des maisons neuves réalisées entre le 1er novembre 2018 et le 31 octobre 2019 font état d’un prix de vente médian de 199.500 euros, sur une base de 24 ventes. Il s’agit de maisons de 4 pièces, avec une surface habitable moyenne de 86 m² sur un terrain de 70 m².

Pour le maire Marc Pottier :

La démographie est dynamique à Colombelles parce qu’on livre des logements. Depuis 2010, nous avons livré plus de 1.150 logements, il y en a 200 en cours actuellement et nous en avons encore 400 à 500 sous le coude.

Selon l’INSEE, Colombelles compte 6.918 habitants au 1er janvier 2017. « En 2020, nous sommes environ 7.400 habitants, car on gagne environ 200 habitants par an et qu’il y a trois ans de décalage ». Colombelles atteint donc en ce moment son record historique de population.

« L’image de Colombelles a évolué positivement »

« On avait du foncier disponible, lié à l’ancien site de la SMN pour ne pas utiliser de terres agricoles. Comme Hérouville, nous avons été volontaristes et tout le monde nous a suivis. Ce n’est pas un hasard si Hérouville et Colombelles sont les deux villes les plus dynamiques de Normandie aujourd’hui ».

"Le marché immobilier est porteur"

Marc Pottier le constate au niveau immobilier aujourd’hui : il y a de plus en plus de transactions à Colombelles.

« Le marché immobilier est porteur, les prix sont en hausse. L’image de Colombelles a évolué positivement ces dernières années. On n’est plus la ville des cheminées de la SMN et des problèmes, mais une ville innovante avec la Grande halle, la ferme solaire ou notre action sur le chômage. Ces dernières années, des maisons à 350.000 voire 380.000 euros ont été vendues à Colombelles, alors qu'on n’avait jamais connu des ventes à plus de 300.000 euros par le passé ».

Toutefois, le maire souhaite poursuivre l’aide à l’accession de ses habitants, dans une ville qui compte 54 % de logements sociaux. « Nous avons des programmes dédiés à l’accession à la propriété de locataires, ainsi qu’une aide de 1.000 euros pour tous les premiers acquéreurs ».

Le secteur de la Côte de Nacre est toujours aussi prisé. En particulier à Ouistreham où les prix des maisons ont augmenté de presque 10 % en un an. Notaire dans cette ville, Me Philippe Gaudron fait le point.

Plus 9,7 % pour l’achat d’une maison ancienne à Ouistreham, est-ce la conséquence d’une très forte demande ?

Oui, il y a énormément de transactions depuis plusieurs années à Ouistreham. On arrive à une situation un peu inédite : beaucoup d’acquéreurs, mais peu de vendeurs. Les agents immobiliers se battent pour les mandats de ventes et les prix repartent à la hausse.

« Plus 10 %, c’est très rare »

Pour revenir à ce chiffre de presque 10 % en un an seulement, c’est quelque chose que l’on observe souvent ?

Non, + 10 %, c’est très rare. C’est ce qu’on observe à Caen centre. On peut noter aussi qu’il n’y a pas d’impact sur l’immobilier de la présence de migrants.

Pourquoi Ouistreham est si recherchée ?

Le secteur de la Côte de Nacre est particulièrement recherché. Il y a la mer, la proximité de Caen et à Ouistreham (9 081 habitants, chiffre de 2017) il y a tous les services de proximité.

Quel est le profil de l’acheteur ?

Il y a les retraités de la région parisienne ou de l’ex Haute Normandie. Des personnes qui, en plus de la mer, veulent des services ou des commerces où ils peuvent s’y rendre à pied. Ce sont aussi des clients qui souvent ayant vendu leur bien, achètent cash. Ils ont la capacité financière.

Que faire face à cette demande ?

Il y a une volonté de libérer du foncier pour construire du logement neuf. Donc en direction des familles aussi.

Comment voyez-vous la suite ?

La conjonction actuelle que nous connaissons c’est : des taux d’intérêt bas et de plus en plus d’acquéreurs sur la Côte de Nacre. Beaucoup de familles vont vers la côte, quitte à travailler à Caen. On peut donc considérer qu’en 2020, il y aura encore une forte demande. Alors soit, par manque de biens, les prix vont s’envoler. Soit, les acquéreurs vont se dire : je ne peux pas, je change de choix, je me rapproche de Caen. On l’a d’ailleurs vu ces dernières années à Biéville-Beuville ou Mathieu.

Pour les autres communes de la Côte de nacre, la forte demande est la même ?

Souvent oui. Par exemple Colleville-Montgomery juste à côté de Ouistreham, est très recherchée. Hermanville aussi, avec pour le bord de mer, une clientèle parisienne très aisée et des prix vertigineux. En 2018, une belle maison s’est vendue 1,2 million d’euros.

Douvres-la-Délivrande, autre « emplacement exceptionnel »

Quid de Douvres-la-Délivrande ?

Il y a aussi beaucoup de recherche de terrain à bâtir. Les programmes immobiliers n’ont aucun mal à trouver des acquéreurs. Parce que Douvres, c’est aussi un emplacement exceptionnel avec tous les services.

Observez-vous de nouveaux comportements chez les demandeurs de biens ?

Oui, on recherche des emplacements où on aura moins de déplacements, pour éviter dans une famille d’avoir une deuxième voiture. On ne peut pas encore le chiffrer, mais c’est une vraie tendance.

Taux de crédit au plus bas : quelles conséquences ?

Les taux de crédit n’ont jamais été aussi bas, ce qui booste les investissements. Quelles conséquences sur le marché immobilier ? Réponses avec Florian Sadoux, co-gérant du cabinet de gestion de patrimoine ELITYA Finances, à Caen.

En ce moment, un prêt sur 20 ans peut être négocié à un taux de crédit à 0,60 %. ©AdobeStock.

Les taux de crédit sont-ils aussi bas qu’on le dit ?

Oui ils sont excessivement bas, on a atteint des records fin 2019. Des records que je n’avais pas connus en 15 ans d’expérience. Le coût d’un prêt a été divisé par trois ou quatre en l’espace de 10 ans. Du coup les marges des banques sont réduites au minimum. Vont-ils rester bas ? C’est la question. Et pendant combien de temps ? C’est la deuxième question.

Quels taux peut-on espérer obtenir actuellement ?

On est en mesure de proposer des prêts de 20 ans à moins de 1 %. Il y a encore quelques années on était entre 3 et 5 %. On a observé une première vague de baisse, puis une petite remontée à 2 % voire un peu plus, et courant 2018-2019 on a connu une nouvelle vague de baisse importante pour attendre les taux les plus bas fin 2019. C’est-à-dire 0,60 % pour un prêt sur 20 ans ce qui devient ridicule puisqu’on emprunte à un taux plus bas que ce que rapporte l’épargne sans risque. Donc c’est une anomalie.

Quel impact cette baisse des taux peut-elle avoir sur le marché immobilier ?

Tout le monde sait que les taux sont bas donc les renégocie ou relance un projet soit de résidence principale, soit d’investissement locatif. La demande a explosé. On a beaucoup de demandes mais très peu d’offres. En 2019, le stock de biens immobiliers a été divisé par trois, dans le Calvados. On constate une raréfaction des biens et donc une augmentation de leurs valeurs.

Quand les taux vont-ils remonter ?

Je ne pense pas qu’il y ait une augmentation rapide mais on va la voir arriver dans les prochains mois, c’est quasi certain. Néanmoins, ce sera lent parce que si on a une remontée rapide des taux, le marché de l’immobilier va en pâtir et on pourrait avoir une nouvelle crise immobilière. De plus une augmentation trop forte des taux va faire chuter le rendement de l’épargne et on pourrait se retrouver dans une situation catastrophique.

Faut-il tout de même profiter de ces taux très bas pour acheter ?

Bien sûr qu’il faut profiter maintenant des taux bas. Et aussi faire jouer la concurrence, consulter un courtier qui éclaire sur ces taux très différents en fonction des banques et surtout sur les coûts d’assurance variant du simple au triple.

Cap 360 à Caen : un bâtiment aux multiples visages

La première pierre du chantier de Cap 360 est officiellement posée vendredi 24 janvier 2020 sur la presqu'île de Caen. Un projet ambitieux qui mêle différents univers.

La presqu’île de Caen (Calvados) poursuit son développement. Illustration avec le lancement du chantier du bâtiment Cap 360, à proximité de la bibliothèque. La première pierre doit être posée ce vendredi 24 janvier à 11h.

205 logements à venir

Cap 360 mêlera à parts quasi égales logements sociaux et logements privés, pour un total de 85 appartements du deux aux six pièces. Une « résidence service » doit abriter 120 chambres, du studio au F2. Le bâtiment accueillera également 3 270 m2 de bureaux. 11 cases commerciales sont également prévues en rez-de-chaussée. Côté parking, les porteurs du projet ont prévu 144 places de stationnement. L’auditorium de 1 000 places qui devait notamment servir à l’université populaire de Michel Onfray a disparu du projet final.

L’ensemble immobiliser se distingue par sa physionomie des plus singulières. « Nous avons voulu maximiser les vues tournantes et travailler des typologies originales de logement en multipliant les façades et les expositions », explique Gilles Dauchez, l’un des architectes en charge de la conception du bâtiment.

700 m2 d’espaces verts en terrasse aérienne

Une ambition environnementale est également poursuivie. Au-delà des matériaux et de la conception visant à répondre aux dernières normes énergétiques, une terrasse végétale sera aménagée à six mètres du sol, au dessus du stationnement. Elle sera composée de 65 arbres et arbustes, pour un total de 700 m2 d’espaces verts.

Si le chantier débute tout juste au 23 quai François Mitterrand, les premiers habitants sont attendus au cours du premier semestre 2021. La promotion immobilière du bâtiment est assurée par la Sotrim.

Redonner un coup de neuf à son logement avant de le vendre sans se ruiner : c'est possible !

Comment redonner un coup de peps à son intérieur pour mieux le vendre ? Sophie Paris, décoratrice d'intérieur à Caen donne quelques conseils.

Sophie Paris est décoratrice intérieure à Caen. Elle intervient dans l'agglomération mais également à Bayeux ou Deauville. ©Maryvonne Destroit. Avant/après d'une entrée qui a été relookée par Sophie Paris. ©Sophie Paris.

Vous avez peut-être un projet d'achat d'appartement ou de maison. Le salon de l'immobilier se tient à Caen (Calvados), au parc des expositions du 7 au 9 février 2020. Mais avant d'acheter vous devez peut-être vendre votre logement. Pour booster les visites et maximiser les offres, rien de tel que de faire du home staging.

Vendre plus vite

Le home staging consiste à relooker ou rafraîchir son logement. Sophie Paris, décoratrice d'intérieur à Caen en réalise beaucoup. "Les gens sont toujours intéressés par la rénovation d'un bien. L'idée ici est de se dire : je vais faire des travaux non pas pour vendre plus cher mais pour vendre plus vite".

Deux pièces à privilégier : cuisine et salle de bain

Selon la spécialiste, deux pièces sont à privilégier si l'on souhaite redonner un coup de jeune à son logement : la salle de bain et la cuisine. "Elles doivent être propres, c'est ce qui va attirer l’œil des acheteurs". Sophie Paris donne quelques conseils pour rénover sans faire de grands investissements. "Si on a une cuisine en bois massif, on peut repeindre les meubles avec des peintures à bi-composants qui adhèrent bien. Pour les couleurs on peut faire un choix rassurant qui plaira à tous comme du blanc, du lin, du gris chaud ou de l'ivoire. On peut miser sur des teintes plus pétillantes pour créer le coup de cœur mais c'est prendre un risque".

La décoratrice recommande également de prévoir des plans de travail et des rangements, de refaire la crédence en la repeignant ou encore de personnaliser un pan de mur. Pour la salle-de-bain, "on peut commencer par refaire les joints pour qu'ils soient propres; on peut repeindre des faïences ou mettre un sol en PVC fantaisie si on a un sol désuet".

Et aussi : penser à l'entrée du logement. Il faut qu'elle donne envie d'y pénétrer. "Ce sont les trois premières secondes d'une visite qui sont les plus décisives", explique la décoratrice. Idem pour un jardin, "il ne faut pas le négliger, mettre un petit salon, ou simplement prendre soin de ses plantes".

Différents types de prix

Faire du home staging sans se ruiner c'est possible. "Il y a tous types de prix, continue Sophie Paris. Si on veut vraiment relooker un deux pièces avec toute la cuisine et la salle de bain à refaire, il faut compter entre 20 000 et 30 000 euros. En revanche si on veut juste redonner un coup de propre, on se retrouve dans une gamme de prix entre 5 000 et 8 000 euros".

Credits:

©Liberté - Le Bonhomme libre.