Legislação Urbanística Básica Eduardo Venanzoni - Projeto Urbano - Instrumentos Urbanísticos

Apresentação da oficina

A Oficina de Legislação Urbanística Básica foi idealizada no intuito de apresentar aos alunos de de arquitetura e urbanismo as principais normas que regulamentam as atividades de planejamento urbano e urbanismo, buscando introduzir os alunos no entendimento do contexto jurídico que envolve o ofício de arquiteto e urbanista.

Esta oficina foi dividida em 03 módulos:

Modulo I: INTRODUÇÃO AO ORDENAMENTO JURÍDICO DA POLÍTICA URBANA

MÓDULO II - UMA DEFINIÇÃO SOBRE O CONCEITO DE LOTE URBANO

MÓDULO III – ESTATUTO DA CIDADE

O monitoramento das atividades é por meio eletrônico.

Objetivos:

• Apresentar os conceitos constitucionais da política urbana;

• Apresentar a lei do Estatuto da Cidade e seus instrumentos;

• Apresentar a lei 6766/1979 que regula o parcelamento do solo urbano;

Esta oficina destina-se aos interessados em conhecer preliminarmente o contexto jurídico atuante na área de arquitetura e urbanismo, em especial os alunos iniciantes no curso.

INTRODUÇÃO AO ORDENAMENTO JURÍDICO DA POLÍTICA URBANA

Neste módulo abordaremos a Constituição Federal de 1988, em especial o capítulo da política urbana e sua regulamentação.

A promulgação da Constituição Federal em 1988 estabeleceu um importante marco para a Democracia brasileira, sobretudo no que se refere à cidadania e justiça social. A Carta Magna simboliza a reinserção da participação popular e dos movimentos sociais nos debates e nas decisões de ordem pública. Em vinte e cinco anos de vigência, a “Constituição Cidadã” induziu uma série de avanços na questão da gestão pública democrática e participativa.

No que tange o ordenamento e desenvolvimento das cidades, o texto constitucional reservou um capítulo exclusivo para a Política Urbana, cuja regulamentação, em 2001, originou o Estatuto da Cidade (Lei Federal Nº 10.257) – um Código que regula o uso da propriedade urbana em prol do bem-estar coletivo. O Estatuto estabelece, além de outras diretrizes, a garantia do direito a cidades sustentáveis; a gestão democrática por meio da participação da população na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano e; a cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social.

A Constituição estabeleceu também, para os municípios com mais de vinte mil habitantes, a obrigatoriedade de elaborarem o plano diretor, que deve ser aprovado pela Câmara Municipal, ou seja, indiretamente pelo povo. O Plano Diretor, segundo o texto constitucional, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, executada pelo Poder Público municipal, que tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

Portanto, respeitando uma hierarquia de leis, temos que a Constituição Federal é o marco para a política urbana, elencando o município como ente responsável por sua aplicação. O Art. 30 (VIII) atribui aos Municípios a promoção do adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano. Os artigos 182 e 183, que compõe o inédito capítulo constitucional dedicado a Política Urbana, tratam das funções sociais, tanto da propriedade como da cidade; da reforma urbana; do combate à especulação imobiliária; do plano diretor e; das responsabilidades municipais.

A regulamentação desses dois artigos originou o Estatuto da Cidade, que contém uma série de instrumentos para serem utilizados pelas Prefeituras para implementarem a Política Urbana, a destacar: Parcelamento, edificação e utilização compulsórias; Outorga onerosa do direito de construir; Direito de preempção; Transferência do direito de construir; Estudo de impacto de vizinhança; Operações urbanas consorciadas; Plano diretor, Zonas especiais de interesse social; Concessão de direito real de uso; Concessão de uso especial para fins de moradia; Usucapião especial de imóvel urbano; Direito de superfície; Regularização fundiária, entre outros.

Além do Plano Diretor, que serve para aplicar os instrumentos contidos no Estatuto da Cidades, outras normativas são utilizados pelas Prefeituras Municipais para ordenar o espaço urbano construído, como o Código Municipal de Obras, A Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Essa última, no âmbito municipal, complementa a Lei Federal 6766/79 que rege o parcelamento do solo para fins urbanos no país. A Lei 6766/79 é apresentada no Módulo II.

Abaixo apresentamos os links para leitura complementar, necessária a compreensão do primeiro módulo:

Constituição Federal: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm

Estatuto da Cidade: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm

UMA DEFINIÇÃO SOBRE O CONCEITO DE LOTE URBANO

O lote é formado a partir do parcelamento de uma gleba situada na zona urbana de um determinado município. O parcelamento do solo urbano é regulamentado pela Lei Federal nº 6766/1979. Do texto da referida lei, retira-se a seguinte definição: “Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (art. 2º /§4).

Parcelar o solo significa urbanizar uma área desprovida de infraestrutura, logo, não adequada ao assentamento humano. Na prática, consiste em abrir vias, que receberão essa infraestrutura. A partir do desenho das vias se obtém as quadras, que novamente serão fracionadas para dar origem a unidade mínima ou a unidade edificável, ou seja, o lote urbano que estará, obrigatoriamente, ligado à infraestrutura instalada.

Evidencia-se, portanto, a clara exigência de dois elementos para se constituir um lote: terreno (gleba) e infraestrutura básica conectada. A gleba, na maioria dos processos de parcelamento, é particular e a construção dos equipamentos de infraestrutura urbana para servir a cada parcela (lote) é de responsabilidade do empreendedor, cabendo ao Poder Público arcar com os custos de manutenção.

Cabe também ao loteador, reservar áreas no loteamento que, finalizado o empreendimento, serão repassados, sem ônus, à municipalidade. Essas correspondem as vias internas, que passarão a ser públicas; as áreas verdes, destinadas à construção de praças públicas e; áreas institucionais, onde a poder público deverá edificar equipamentos comunitários, como escolas, creches, unidades de saúde, entre outros. A Lei 6766/79, a partir de nova redação dada pela Lei nº 9.785/99, versa que as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. No entanto, muitas prefeituras adotam a redação antiga, que determinava que, ao menos, 35% da gleba loteada deveriam passar à municipalidade.

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante as tipologias loteamento e desmembramento. Ambos darão origem aos lotes, a partir do parcelamento (urbanização) de uma determinada gleba. A Lei 6766/79 as define. O loteamento é a “subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.” O desmembramento é “subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”.

Os dois formam lotes, sendo que o loteamento é a figura completa, pois forma tanto o lote quanto a via, enquanto o desmembramento aproveita o sistema viário já existente no local. Outra diferencia é que quando a tipologia “desmembramento” é adotada não se prevê a doação de áreas do loteador para a Prefeitura, para que essa possa implantar os equipamentos necessários tanto à população que ali irá residir quanto aos futuros parcelamentos contíguos.

No que concerne a infraestrutura básica exigida para a constituição de lotes, a Lei 6766/1979 elenca: “Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, rede de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, pavimentadas ou não” (art.2°/§5°). Esta relação, classificada em sistemas viário, sanitário e energético, comporta sete equipamentos essenciais, cuja construção é de responsabilidade do empreendedor, ficando a manutenção dos serviços a cargo do Poder Público.

Não obstante, existe outro conjunto de infraestrutura que é complementar, portanto, não exigidas pela Lei Federal 6766, como: pavimentação, rede de telefonia, de fibra óptica e outras redes de comunicação, rede de gás canalizada e outros elementos não contemplados na infraestrutura básica (art.2°/ XVIII). É importante observar que as leis locais, com base no parágrafo único do art.1° da lei n°. 6.766/79, costumam ampliar muito os equipamentos exigidos do loteador. De outra parte, após alterações na lei 6766/79 ocorrida pela aprovação da lei nº 9785/99, restringiu o rol de infraestrutura básica para os parcelamentos situados em Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Para esses a infraestrutura básica consistirá, no mínimo, de: I - vias de circulação; II – escoamento das águas pluviais; III – rede de abastecimento de água potável; IV – solução para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Cabe ainda destacar os seguintes pontos da lei:

  1. O tamanho padrão do lote, previsto na lei federal 6766/79 é de 125 m² com cinco metros de testada (frente), podendo variar de um município paro outro, que costumam ampliar a dimensão territorial do lote-padrão nacional. Não obstante, quando se tratar de Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZEIS) admite-se lotes com dimensões menores ao padrão;
  2. Não será permitido o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação e; em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
  3. As vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Ressalta-se ainda que a legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

Por fim, nem todo imóvel urbano é lote. Uma gleba localizada no perímetro urbano, por exemplo, que não foi vitima de parcelamento, não pode ser considerado lote. O processo de urbanização é formado a partir do parcelamento de uma gleba, seguido da infraestrutura e por fim a edificação. Estas se relacionam diretamente, sendo inadequada a separação das três operações sequenciais.

Abaixo apresentamos um link para leitura complementar, necessária a compreensão do segundo módulo:

UMA DEFINIÇÃO SOBRE O CONCEITO DE LOTE URBANO

Esse módulo busca apresentar os principais conceitos e as inovações presentes na Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamenta os artigos 182 e 183 da ConstituiçãoFederal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.

Está baseada na cartilha Estatuto da Cidade para compreender..., trabalho realizado pela Área de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Instituto Brasileiro de Administração Municipal para a Caixa Econômica Federal. Acartilha está organizada em cinco partes. Na primeira são abordadas as diretrizes gerais do Estatuto, apresentando as metas que se desejam ver atendidas e que envolvem todas as esferas do poder público – municipal, estadual e federal. Na segunda se aborda a gestão democrática nas cidades, importante conquista dos movimentos populares, hoje gravada em lei.

A seguir o plano diretor é apresentado, enfatizando seu papel como instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana, as suas recentes características e as possibilidades para atuação na esfera local.

Na quarta parte se encontram os instrumentos previstos para se alcançar os importantes princípios de função social da propriedade, de justa distribuição dos benefícios e dos ônus decorrentes da urbanização e a primazia do interesse público nas ações relativas à Política Urbana.

Textos de apoio:

Oliveira, Isabel Cristina Eiras de. Estatuto da cidade; para compreender... - Rio de Janeiro: IBAM/DUMA, 2001.

Created By
Lucas Campos Moura
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