Porqué invertir en Tierra en la CdMx? tierrafirme7.net

... la tierra se aprecia más que la vivienda,...porque es el recurso escaso y que define el precio de ésta, ...en un entorno de rezago en la oferta de vivienda...
no se deprecia,...
es sujeta de redensificación ... lo que puede potenciar aun más su valor, ... dentro de un política urbana tendente a ello y que lo demanda..

1.- Precio de la vivienda:

El crecimiento en precios de la vivienda en la CdMx es el más elevado de toda la República!

8.2% vs 5.8% nacional en el período 2016 / 2012.

esta gráfica muestra el destacado crecimiento en precios de la vivienda en la CdMx, la vivienda en la deleg. Benito Juárez.

En algunas Delegaciones la inflación rebasa el 9.0% anual... y, si lo vemos a nivel Colonia, esto es aun más importante... 15% o más.

2.- El Costo de los insumos,... no se comporta igual

... la inflación de costos es mucho menor,... excepto el costo de la tierra, que no está cuantificado

esta gráfica muestra que la presión de costos en la vivienda en la CdMx no viene del costo de la construcción: mano de obra, alquiler de maq, o materiales

El costo de insumos de la construcción residencial ha aumentado un poco más que la inflación pero menos que lo que explica la dinámica de precios en la vivienda. Además, la CdMx tiene menor incremento de costos de construcción residencial (4.55%), que a nivel nacional (4.95%), derivado del menor costo de materiales de construcción.

3.- Entonces porqué aumenta tanto la vivienda?

...por...el precio del insumo no cuantificado... el de la tierra!

NOTA: Uno de los costos mas destacados, que no se mide en las estadísticas del INEGI, es el del principal insumo en el desarrollo residencial:... la tierra.... , éste tiene la mayor ponderación en el precio de la vivienda, además de que determina por localización / mercado el precio del producto final. ..... Por otra parte, el mercado de tierra deriva de la demanda de vivienda principalmente. Esto significa que lo que influye en el mercado de la vivienda afecta a la demanda por tierra y viceversa...

En la CdMx observamos una dinámica distinta incluso respecto al Edo de Mexico, especialmente a partir del 2012.

...observamos que en la CdMx la tierra sube a ritmo aún más elevado que el de la vivienda. Sube un 18.4% anual (2016 / 2012) vs 9.8% (de la vivienda).

La tierra pinta entre el 15% y 30% del valor de la vivienda.

el terreno y sus gestiones para licencia y preparación puede adquirir una ponderación de un 28% en el precio final de la vivienda

...la tierra se puede mejorar con gestiones que la preparan para su desarrollo eventual...

Ciudad de contrastes...también, observamos que el precio de la vivienda en la CdMx varía significativamente entre una colonia y otra...

NOTA: El mecanismo de transmisión es muy claro, ... la ponderación en el precio final de la vivienda. Donde no hay demanda no hay presión en el precio de la tierra. PFV = MC x .5 + PT x 0.3 + UT. Si el precio del producto final sube un 10% más, y todo lo demás permanece estable (MC y UT permanece constante,) la tierra debe haber subido un 33% (el reciproco del 25%). PFD: precio final de la vivienda, MC: materiales de la construcción, PT: precio de la tierra, UT: utilidades.

...así, la tierra es insumo fundamental en la construcción residencial. Pero en la CdMx adquiere una mayor relevancia, se vuelve insumo "ESTRATEGICO".

Este (tierra) es el factor que explica la dinámica de precios de la vivienda en la CdMx y denota una importante "escasez ... relativa de tierra".

4.- Problemática de tierra en la CdMx

La CdMx no puede entenderse como un todo en su amplia extensión..., sino desde la problemática de cada zona... de tráfico y servicios..."

la extensión territorial de la CdMx es grande pero ello no mitiga la escasez de espacio para desarrollos de vivienda vertical

Si bien la extensión de la CdMx es grande y su densidad de población baja al considerar su extensión territorial, ... la Cd tiene amplias zonas lejanas (en términos de tiempo de acceso) y poco atractivas, ... y reducidas zonas con calidad a los elementos de atracción y calidad para quienes viven en ella.

los problemas de tráfico y otros inciden en el precio de la tierra...

...uno de los más graves problemas de la Cd es la congestión de tráfico, y falta de alternativas adecuadas como el transporte público... que se sigue agravando...

México en el 2016 encabeza como la ciudad de mayor congestionamiento de tráfico... en TOMTOM... https://www.tomtom.com/en_gb/trafficindex/

el tráfico no solo implica un costo, sino que incide en la productividad y calidad de vida, asi como integración y paz social.

...la reacción a mucho tráfico y falta de adecuado transporte público es que cada ciudadano busque tener un vehículo propio.. agravando más el tema...

...hay más ventajas que desventajas en procesos de urbanización normal, ... es por ello que la población mundial tiene una tendencia secular hacia la "inmigración" urbana.

... pero en la Cd de México en las últimas décadas no se ha traducido en los esperados beneficios... la productividad de su población se mantiene estancada en las últimas décadas y por debajo de todos los países de la OECD...

El tráfico, falta de transporte público, tiempos muertos en traslado, inseguridad, contaminación, falta de calidad de espacios públicos como parques, zonas peatonales, ... hacen que la distancia y las características de cada zona, determinen el atractivo y por tanto la demanda por residir en la zona...

...la problemática urbana genera una competencia por la escasa tierra cercana a las fuentes de trabajo y donde hay servicios....

Como la zona donde se vive determina la calidad de vida, la población con poder adquisitivo vota con sus recursos en favor de las zonas donde le es más conveniente vivir.

El comportamiento de precios manifiesta que ..."claramente los pobladores prefieren espacio reducido pero bien ubicado, frente a mayor amplitud de espacios pero a distancia..."

presentamos...algunos indicadores alarmantes de otros agravantes a la problemática urbana en la CdMx y el país.

...comparativo de tasas de asaltos y homicidios...

Hay que reconocer que la CdMx ... tiene un enorme rezago de inversión en infraestructura vial, en transporte público, en servicios urbanos (parques, agua, alumbrado, seguridad, ...) que crean un constante caos vial, contaminación, mala calidad de vida, desintegración familiar, baja productividad (1: Estudio de problemática urbana en CdMx OECD)

...de ahí que la gente prefiera vivir en zonas céntricas, con acceso a servicios de calidad y vialidades, así como mayor seguridad. La periferia ya no es opción válida. .... Hoy por hoy el 94% de la vivienda nueva en la CdMx es vertical,... lo que permite lograr mayor oferta de vivienda cerca de las zonas atractivas...

todo ello se traduce en escasez de tierra con ubicación adecuada...y presión de precios...

5.- La Redensificación de la CdMx y el déficit de vivienda

...hay dos formas de aumentar la oferta de tierra para mitigar el impacto de ésta en el costo de la vivienda: i) invirtiendo masivamente en transporte público y vialidades, asi como servicios para ampliar el perímetro atractivo, o ii) permitiendo la "redensificación masiva"...

La extensión territorial de la CdMx es grande (61,657 has), pero la densidad promedio es muy baja... la dinámica de precios (como en un sistema de mercado) ...refleja una problemática de "escasez de tierra" que hay que comprender adecuadamente.

...en medio de un importante déficit de vivienda y de constante urbanización o inmigración hacia las grandes ciudades ...

importante rezago de vivienda en el país

de no resolverse significativamente la problemática urbana ...el habitante de la CdMx seguirá queriendo vivir en zonas céntricas específicas, donde complica menos su vida y se beneficia más del entorno urbano...

6.- La tierra estratégica como insumo de la vivienda en la CdMx ...

Asi la tierra es un insumo crítico en el desarrollo de vivienda. Y en la CdMx adquiere mayor relevancia derivado de la compleja problemática urbana, y deficit de vivienda que persisten. De ahi la disparidad de precios entre unas colonias y otras...

Coincide con un perfil que combina diversos elementos:

- ubicación céntrica, acceso fácil y rápido a vialidades importantes, acceso a servicios urbanos de calidad, entorno agradable y aspiracional.

este ejercicio estima el crecimiento en el precio de la tierra según se dispara el precio de la vivienda respecto al de la inflación de costo de construcción de vivienda.

asi vemos que atrás del crecimiento en precios hay una fuerte demanda por terrenos en localizaciones específicas en la CdMx

observamos una dinámica muy distinta en los precios de terrenos de las distintas colonias más conocidas
esta gráfica muestra las colonias con la más elevada tasa de apreciación en el periodo 2015 / 2012... por lo general son las que están en la periferia de las colonias mas caras

4.- Plan de Redensificacion CdMx (Nvo Plan de Vivienda)

La autoridad Federal consciente de esta problemática habiendo agotado el modelo de crecimiento expansivo hacia la periferia de la CdMx, promueve desde el año 2012 una redensificación de las principales ciudades del país.

la CdMx hasta el año pasado (2016) promueve una nueva estrategia y plan de vivienda. No obstante, el comportamiento de precios de la vivienda y de los terrenos muestra que es una reacción muy tardía.

La serie de planeamientos como el impuesto a la plusvalía y la suspensión de la Norma 26, sigue limitando la oferta de opciones de vivienda, lo que en nuestra opinión muestra que las medidas planteadas serán insuficientes. ... por lo que prevemos que seguirá la dinámica de encarecimiento de la tierra.

Las insuficientes medidas que no apuntan a la mayor oferta de vivienda en donde se demanda, mantiene vigente la oportunidad para el modelo de adquisición selectiva de tierra / terrenos que proponemos.

aqui algunos de los nuevos plantamientos de desarrollo urbano...

5.- Conclusiones:

... la tierra se aprecia más que la vivienda,...porque es el recurso escaso y que define el precio de ésta...en un entorno de rezago en la oferta de vivienda y de inmigración a las grandes urbes...
no se deprecia,...
es sujeta de redensificación ... lo que puede potenciar aun más su valor, ... dentro de un política urbana tendente a ello y que lo demanda..

De manera que te invitamos a comprar terrenos con nosotros...

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InversionRaiz: Cel: 55 1451-6920, mail: promo@tierrafirme7.net

ANEXOS

1.- Plano de Areas con Potencial de Desarrollo

2.- Consideraciones de mejora o cuidado del ambiente en las ciudades

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