Рынок земли в Киеве и Киевской области По состоянию на декабрь 2016г.

Рынок земли в столице и Киевской области парализован

Ситуацию не спасает даже беспрецедентное падение стоимости участков.

Государство затягивает с созданием рынка сельскохозяйственной земли в Украине. Этот вопрос приобрел политическое значение, так как власти опасаются, что основные аграрные активы нашей страны будут скуплены иностранными инвесторами, чьи финансовые ресурсы значительно превосходят возможности отечественного бизнеса и конкурировать с которыми по этой причине крайне сложно.

В настоящее время в Украине действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Запрет продлится до конца текущего года. Если Верховная Рада решит вновь пролонгировать мораторий, как она делала в течение многих последних лет, старт операций купли/продажи земли будет перенесен на более отдаленный срок.

Львиная доля земельных активов страны в настоящее время принадлежит частным собственникам, проживающим в сельской местности. Это имущество было получено ими в результате приватизации.

Стоимость земли на начало 2015г.

За последние два года стоимость земли постоянно падала вниз. Специалисты уверены, что цены и дальше будут катиться вниз. И это продлится как минимум еще год.

Динамика падения цен на землю за 2015 - 2016 годы.

Ситуацию усугубляет отсутствие кредитования, колебания курса доллара и резкое падение цен на жилье. Теперь люди, имеющие реальные деньги, делают выбор в пользу готовой недвижимости, а не участка, на котором еще необходимо строить жилье.

К тому же от операций с землей отказались девелоперы, уже давно столкнувшиеся с острым кризисом ликвидности. Ранее выгодный бизнес также уже неинтересен и спекулянтам, через которых проходило около половины сделок с землей.

Падение стоимости будет продолжаться. В конце концов, в долгосрочной перспективе, по прогнозам экспертов, стоимость участков достигнет (в долларовом эквиваленте) уровня 2004 года. Тогда сотка в 30-километровой зоне вокруг Киева стоила максимум 900 долларов.

Текущий разброс стоимости земельных участков представлен на рисунке ниже.

Пределы стоимости земельных участков по районам на декабрь 2016г.
Но даже по этой цене сложно найти покупателя.

Мертвый актив

Основной причиной резкого падения спроса (и как следствие обвала цен) эксперты называют несколько факторов. Земля стала мертвым активом, ведь для начала нужно найти деньги на ее приобретение, а потом еще дополнительно инвестировать в строительство на купленном участке. В условиях кризиса ликвидности найти инвестора с деньгами — большая проблема. Но даже если он и есть, то его интересуют те объекты, которые сразу будут приносить доход.

Кроме того, на обвал цен повлияло прекращение кредитования банками, колебания курса доллара и падение цен на квартиры. Еще в прошлом году рынок земли подогревался тем, что стоимость квартир была очень велика, и порой выгоднее было купить землю в пригороде и строить там дом. Сейчас же, когда цены на жилье обвалились, инвестировать в новое строительство невыгодно. Спрос на землю упал не только со стороны населения, но и девелоперов.

Спекулянты исчезли, почти

Плюс ко всему стали невыгодными спекуляции на рынке. Ранее спекулятивная составляющая была на уровне 60-70%, «торгаши» провоцировали постоянный спрос. Как и в ситуации с недвижимостью, на окончательное формирование цены земельного участка влияет торг. «Если, к примеру, участок выставляется за 10 миллионов долларов, то вы смело можете приходить к собственнику, говорить, что у вас в два раза меньше, и он, вероятнее всего, согласится».

Возобновление активности на рынке земли напрямую связано с ростом экономики. Ситуация на рынке недвижимости Украины заметно ухудшилась с началом военных действий и продолжает ухудшаться. В условиях войны, "реперной точкой", после которой следует ожидать сколь-нибудь ощутимый экономический рост является прекращение военных действий на территории Украины.

Целевая аудитория для покупки земельных участков - люди, которые разочаровавшись в идее приобретения квартиры в новостройке и не имея средств для покупки хорошего дома, идут альтернативным путем. Почему бы человеку не купить относительно недорого участок земли и не торопясь, соизмеряясь со своими возможностями, постепенно не построить дом? При этом он ни к кому не привязан, ни от кого не зависит, никто его по-крупному подвести не может... И уж точно деньги не "сгорят", как это может быть с вкладами в банке или при неудачной покупке квартиры.

Люди ищут варианты покупки земли и дешевого строительства. Продавцы наконец почувствовали глубину кризиса и начали еще больше снижать цены на землю. Если раньше все отталкивались от затрат на получение земли, смену назначения и тому подобное, то сегодня продавцы уже понимают, что невозможно ориентироваться на 2007—2008 годы.

Существенное влияние на стоимость оказывает продолжает оказывать местоположение участка. В таких случаях не так важна цена сотки, сколько то, сколько надо отдать за объект. Бывает, что в хорошем месте берут буквально пару соток и платят повышенную стоимость за сотку. И получают место, где можно поставить небольшой дом, аналог квартиры.

Стоимость жилья в коттеджных городках под Киевом снижается.

Что касается рынка коттеджной недвижимости, то здесь ситуация еще хуже, так как стоимость коттеджей выше по стоимости, чем стоимость квартир в городских квартирах на вторичном рынке.

Снижение стоимости жилья в коттеджных городках во всех районах Киевской области кроме Бучи и Бородянского района выходом новых объектов с низкой стоимостью на старте и продолжением падения цен в коттеджных поселках под Киевом.

Стоимость жилья в коттеджных поселках под Киевом зависит от таких критериев : чем ближе к городу, тем дороже; чем выше уровень (класс), тем дороже; чем выше готовность, тем дороже; наличие объектов инфраструктуры сильно влияет на стоимость. Наличие леса, реки, экология влияют так же на стоимость.

Прогнозы в сегменте коттеджной недвижимости очень печальные. Стоимость будет еще незначительно снижаться в новых проектах таунхаусов и дуплексов. В проектах, которые строились 3-5 лет назад, есть некая стоимость земли, материалов, которые не позволяют сильно демпинговать, хотя и там цены снижаются.

Цены в новостройках под Киевом рванули вверх.

Cтоимость квадратного метра в новостройках Киевской области зависит от нескольких факторов: удаленности от черты Киева, репутации застройщика, стадии строительства, материалов строительства, а также наличия социальной, торговой, коммунальной инфраструктуры. В сданных новостройках стоимость квадратного метра может быть выше на 70-90%, чем в строящихся на начальном этапе.

Большая часть пригородных жилых комплексов представляет эконом-сегмент, причем предлагают цены ниже на 25–40%, чем в аналогичных проектах на окраине столицы. Неудивительно, что раскупают их лучше.

На стоимость «квадрата» по законам рынка влияет удаленность от Киева. И цифры таблицы красноречиво подтверждают это: чем ближе к Киеву, тем дороже: Вышгород, Ирпень, ближние поселки Киево-Святошинского района (Вишневое, Петровское, Софиевская и Петропавловская Борщаговки).

Несмотря на тяжелую политическую и экономическую ситуацию в Украине, рынок пригородных новостроек не остановился в своем развитии, а продолжает развиваться.

Покупатели жилья все чаще смотрят в сторону ближнего пригорода Киева, а застройщикам легче начать бизнес в Киевской области. Здесь легче получить разрешение и стоимость земли намного дешевле, чем в столице. Влияет на выбор так же экологическая составляющая и транспортная доступность.

Эти факторы влияют на появление все новых объектов с низкой стоимостью на старте.

На рынке достаточно много предложений сходного продукта по одинаковой цене. Многие застройщики осознали: чтобы иметь конкурентные преимущества, нужно снижать цену. Но, это неминуемо отражается на качестве возводимой недвижимости. Добросовестные застройщики, а таких не много, не имеют возможности резко снижать цену, т. к. дорожат качеством строительства, и поэтому имеют невыгодную позицию по стоимости недвижимости».

Made with Adobe Slate

Make your words and images move.

Get Slate

Report Abuse

If you feel that this video content violates the Adobe Terms of Use, you may report this content by filling out this quick form.

To report a Copyright Violation, please follow Section 17 in the Terms of Use.